Les différents types de bail locatif en Catalogne

En Catalogne, et plus généralement en Espagne, il existe différents types de bail locatif: vacacional, temporal, larga estancia. On pourrait traduire en français par: saisonnier, Moyenne durée, longue durée. Chacun offre avantages et inconvénients, qu’ils soient fiscaux, opérationnels ou financiers. Avant d’acheter en Espagne, il est important de prendre le temps d’établir une stratégie d’investissement afin de choisir le mode d’exploitation qui vous convient.

Pour vous orienter, Maen vous propose un aperçu des différents types de bail locatif.

Alquiler Vacacional

Correspond à la Location Touristique / Saisonnière ou Location Courte Durée. C’est le mode d’exploitation le plus rentable mais aussi le plus chronophage et contrôlé. Avec les bons ingrédients, vous pouvez dépasser les 15% de rentabilité nette. Cependant, au-delà de l’investissement immobilier, il est nécessaire d’investir dans la gestion afin d’optimiser votre investissement et d’économiser votre temps.

Au niveau de la législation, cela fait plusieurs années que le gouvernement Catalan applique des restrictions autour de la location touristique. C’est une activité très contrôlée et réglementée. Pour mettre un bien sur ce marché, vous devez obtenir une licence touristique. Aujourd’hui, elles ne sont plus délivrées dans le centre de Barcelone (ou dans les métropoles espagnoles), la région menace même de supprimer jusqu’à 25 000 licences à travers la Catalogne. Aucune décision n’a été prise à ce jour.

Les licences sont attribuées aux logements et non au propriétaire, il est donc possible d’acheter un bien en Espagne ayant déjà une licence touristique. Cependant, attention au prix d’achat, ces biens (détenteurs de licence touristique) sont souvent sur-côtés.

Si vous souhaitez investir en dehors des zones de restrictions, n’oubliez pas de vous renseigner auprès de la mairie pour être au courant des potentielles restrictions. De plus, pensez à bien étudier le marché, en dessous d’un certain taux de remplissage, la location touristique n’est pas forcément rentable.

Quelques conseils avant de louer votre bien:

• le choix de votre prestataire impacte la rentabilité de votre bien: veillez à vérifier la qualité des prestations: ménage, accueil, commercialisation, techniques de revenue/yield management.

• l’ameublement doit être pensé avec soin: la parfaite combinaison entre le prix, la robustesse et le style. Pensez à garder toutes les factures en cas de dégradation.

Alquiler Temporal

Correspond à la Location Moyenne Durée. La caractéristique principale de ce bail est la durée de séjour, comprise entre 32 jours et 11 mois. Pour ce type de location, il est préférable de proposer un logement entièrement meublé, équipé et même décoré. La clientèle cible recherche un logement de façon temporaire, c’est souvent une solution choisie par les étudiants ou les étrangers qui viennent d’arriver à Barcelone, l’idéal pour eux est de trouver une “solution tout en un”. Les prestations et services se rapprochent de la location touristique.

Au niveau légal et fiscal: ce type de bail permet au propriétaire de facturer les frais d’agences au locataire. Les revenus imposables sont calculés sur une base de 100%, sont déductibles les charges suivantes: IBI (Impuestos sobre Bienes Inmuebles), les frais de communauté, les charges non répercutées au locataire (électricité, eau), les intérêts de votre prêt bancaire… Veillez à vous renseigner auprès de votre conseiller fiscal ou “gestor”.

Quelques conseils avant de louer votre bien:

• Selon le bien immobilier (superficie, emplacement, équipements de base: ascenseur, climatisation) vous pouvez augmenter sa rentabilité en choisissant des équipements haut de gamme (électroménager, literie). De plus, la décoration peut vous permettre de sortir du lot.

• Si vous déléguez la gestion, pensez à choisir un prestataire qui offre un service complet. Cela vous permettra d’attirer des profils plus qualitatifs.

Alquiler Larga Estancia

Correspond à la Location Longue Durée. Ce type de bail permet au locataire de définir votre logement comme “vivienda habitual” soit domicile permanent. Les autorités appliquent de plus en plus de mesures visant à faciliter l’accès au logement et favorisent donc les propriétaires qui choisissent ce mode d’exploitation. Il est possible de déduire jusqu’à 60% des revenus imposables. Contactez votre “Gestor” ou conseiller fiscal pour évaluer votre cas. 

Les avantages ? Une fiscalité intéressante, généralement moins de rotation (donc un taux de vacances moins élevé), une charge d’entretien réduite.

Les inconvénients ? Les frais d’agences sont facturés au propriétaire, intéressant lorsque votre locataire reste plusieurs années mais coûteux (et donc moins rentable) si la rotation est importante. Ces contrats sont valables pour une durée de 5 ans et renouvelables, votre investissement est donc moins liquide qu’avec un autre mode d’exploitation. Les loyers sont contrôlés et indexés:retrouvez l'indexation des loyers ici.

Vous ne savez toujours pas quel mode d'exploitation choisir pour votre bien immobilier ? Contactez nous pour un premier rendez-vous. Maen collabore avec plusieurs experts qui sauront vous aiguiller.

À très vite !