Los diferentes tipos de arrendamiento en Cataluña

Los diferentes tipos de arrendamiento en Cataluña

En Cataluña, y más generalmente en España, existen diferentes tipos de arrendamiento: vacacional, temporal, larga estancia. Podríamos traducirlos al español como: estacional, de mediana duración y de larga duración. Cada uno ofrece ventajas y desventajas, ya sean fiscales, operativas o financieras. Antes de comprar en España, es importante tomarse el tiempo para establecer una estrategia de inversión con el fin de elegir el modo de explotación que más te convenga.

Para orientarte, Maen te ofrece una visión general de los diferentes tipos de arrendamiento.

Alquiler Vacacional

Corresponde al Alquiler Turístico / Estacional o Alquiler de Corta Duración. Es el modo de explotación más rentable pero también el más consumidor de tiempo y controlado. Con los ingredientes correctos, puedes superar el 15% de rentabilidad neta. Sin embargo, más allá de la inversión inmobiliaria, es necesario invertir en la gestión para optimizar tu inversión y ahorrar tiempo.

En términos de legislación, hace varios años que el gobierno catalán implementa restricciones en torno al alquiler turístico. Es una actividad muy controlada y regulada. Para poner una propiedad en este mercado, debes obtener una licencia turística. Hoy en día, ya no se emiten en el centro de Barcelona (o en las metrópolis españolas), la región incluso amenaza con eliminar hasta 25,000 licencias en toda Cataluña. Hasta la fecha, no se ha tomado ninguna decisión.

Las licencias se otorgan a las viviendas y no al propietario, por lo que es posible comprar una propiedad en España que ya tenga una licencia turística. Sin embargo, ten cuidado con el precio de compra, estas propiedades (portadoras de una licencia turística) suelen estar sobrevaloradas.

Si deseas invertir fuera de las áreas restringidas, no olvides informarte en el ayuntamiento para estar al tanto de las posibles restricciones. Además, recuerda estudiar bien el mercado, por debajo de cierta tasa de ocupación, el alquiler turístico puede no ser rentable.

Algunos consejos antes de alquilar tu propiedad:

• La elección de tu proveedor de servicios impacta en la rentabilidad de tu propiedad: asegúrate de verificar la calidad de los servicios: limpieza, recepción, comercialización, técnicas de gestión de ingresos/rendimiento.

• El mobiliario debe considerarse cuidadosamente: la combinación perfecta entre precio, durabilidad y estilo. Recuerda guardar todas las facturas en caso de daños.

Alquiler Temporal

Corresponde al Alquiler de Mediana Duración. La característica principal de este arrendamiento es la duración de la estancia, que varía entre 32 días y 11 meses. Para este tipo de alquiler, es preferible ofrecer una propiedad completamente amueblada, equipada e incluso decorada. El público objetivo busca un alojamiento de forma temporal, a menudo es una solución elegida por estudiantes o extranjeros que acaban de llegar a Barcelona, lo ideal para ellos es encontrar una "solución todo en uno". Los servicios y comodidades son similares a los del alquiler turístico.

A nivel legal y fiscal: este tipo de arrendamiento permite al propietario cobrar los gastos de agencia al inquilino. Los ingresos imponibles se calculan sobre una base del 100%, siendo deducibles los siguientes gastos: IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles), gastos de comunidad, cargos no repercutidos al inquilino (electricidad, agua), los intereses de tu préstamo bancario... Asegúrate de consultar con tu asesor fiscal o “gestor”.

Algunos consejos antes de alquilar tu propiedad:

Dependiendo de la propiedad (tamaño, ubicación, comodidades básicas: ascensor, aire acondicionado) puedes aumentar su rentabilidad eligiendo equipos de gama alta (electrodomésticos, ropa de cama). Además, la decoración puede ayudarte a destacarte.

Si delegas la gestión, recuerda elegir un proveedor de servicios que ofrezca un servicio completo. Esto te permitirá atraer perfiles más cualificados

Alquiler de Larga Estancia

Corresponde al Alquiler de Larga Duración. Este tipo de arrendamiento permite al inquilino definir tu vivienda como "vivienda habitual" o residencia permanente. Las autoridades están implementando cada vez más medidas para facilitar el acceso a la vivienda y, por lo tanto, favorecen a los propietarios que eligen este modo de explotación. Hace algunos años, era posible deducir hasta el 50% de los ingresos imponibles, hoy en día el límite alcanza el 60%. Contacta a tu "Gestor" o asesor fiscal para evaluar tu caso.

¿Las ventajas? Una situación fiscal interesante, generalmente menos rotación (por lo tanto, una tasa de vacancia más baja), un costo de mantenimiento reducido.

¿Las desventajas? Los gastos de agencia se cargan al propietario, lo cual es interesante cuando tu inquilino se queda varios años pero costoso (y por lo tanto menos rentable) si la rotación es significativa. Estos contratos son válidos por una duración de 5 años y son renovables, haciendo tu inversión menos líquida que con otros modos de explotación. Los alquileres están controlados e indexados: indexo de alquiler.

¿Todavía no sabes qué modo de explotación elegir para tu propiedad inmobiliaria? Contáctanos para una primera cita. Maen colabora con varios expertos que podrán orientarte.

¡Hasta pronto!